Het afgelopen jaar is er veel gezegd en geschreven over het afschaffen van de jubelton. De vrijgestelde schenking die gebruikt kon worden voor een eigen woning is per 1 januari aangepast. Is een familiehypotheek dan een goed alternatief voor ouders om kinderen te helpen?
De jubelton hield in dat je tot ruim een ton belastingvrij kon schenken aan iemand die het bedrag zou gebruiken voor een eigen woning. Om vermogensongelijkheid tegen te gaan en de oververhitte woningmarkt iets af te koelen, heeft het kabinet besloten de jubelton af te schaffen.
Per 1 januari van dit jaar is de vrijstelling verlaagd van 106.671 euro naar 28.947 euro. Wil je toch meer schenken? Dat mag gewoon, maar dan betaal je schenkbelasting.
Vanaf 2024 verdwijnt deze vrijstelling voor een eigen woning helemaal. Dan krijg je te maken met de reguliere schenkingsbelasting.
Hypotheek afsluiten bij je familie
Een veelgehoorde manier om het ‘gemis’ van de jubelton op te lossen is de familiehypotheek (of familiebankconstructie). “Het woord zegt het al: je sluit een hypotheek af bij je familie in plaats van bij de bank”, zegt Menno Luiten, commercieel directeur bij De Hypotheker. “Je familie is de bank en leent jou het geld uit. Een bank moet zich aan allerlei wetten en regels houden, bijvoorbeeld dat ze tot maximaal 100 procent van de marktwaarde mag uitlenen. Bij een familiehypotheek bedenk je in feite de voorwaarden samen aan de keukentafel.”
Je mag niet zomaar een heel hoog of een heel laag percentage rekenen. Maar wat is marktconform? Daar zit natuurlijk een grijs gebied in.
Het is wel verstandig om je afspraken in een hypotheekakte vast te leggen bij een notaris, omdat het nog steeds een officiële hypotheek is. “Denk aan de hoogte van het bedrag, de looptijd en het rentepercentage”, zegt Luiten. “Dat percentage moet wel marktconform zijn. Je mag niet zomaar een heel hoog of een heel laag percentage rekenen. Maar wat is marktconform? Daar zit natuurlijk een grijs gebied in.”
De bank wil wel al je afspraken zien
Je kunt in principe het volledige aankoopbedrag van een woning bij je ouders lenen. “Maar dan moeten je ouders wel erg vermogend zijn”, zegt Marga Lankreijer-Kos, hypotheekexpert van Independer. “Daarom zie je vaak dat het gaat om gedeeltes van een aankoopbedrag. De andere hypotheek wordt dan bij een bank afsloten. De bank wil wel al je afspraken zien. Op basis daarvan bepaalt die het eigen te verstrekken hypotheekbedrag.”
Je mag dus niet zomaar 0 procent rente afspreken met je familie. Maar je mag deze hypotheekrente wel gewoon aftrekken bij je inkomstenbelastingaangifte. Je krijgt dan hypotheekrenteaftrek, mits de financiering voldoet aan de aflossingseis. “Het zou dan aantrekkelijk kunnen zijn om, binnen dat grijze gebied, een hoger rentepercentage aan te houden dan banken rekenen”, zegt Luiten.
Je kunt dus stellen dat na het afschaffen van de jubelton de hulp van ouders ook via deze weg verder wordt ingeperkt.
“Daardoor krijg je meer hypotheekrenteaftrek. Het klopt dat je dan meer rente betaalt aan je ouders, maar zij mogen jaarlijks nog steeds tot een bepaald bedrag belastingvrij schenken. In 2023 is dat bedrag 6.035 euro. Ze zouden de rente dus kunnen terugschenken.”
Nieuwe regels: minder rendement in 2023
Maar wanneer je als ouder rendement wil maken op zo’n hypotheek, kom je vanaf 1 januari meer bedrogen uit. Lankreijer-Kos wijst naar de nieuwe regels in box 3 van de Belastingdienst. In deze box betaal je belasting over je bezittingen en schulden. “Aangezien je het geld nu uitleent, is je vermogen geen spaargeld meer, maar een belegging. Vanaf 2023 rekent de Belastingdienst met een fictief rendement van 6,17 procent.”
“Over dit rendement betaal je vermogensbelasting, en deze is verhoogd van 31 naar 32 procent. Je betaalt vanaf dit jaar dus een stuk meer inkomstenbelasting over je rendement. Je kunt dus stellen dat na het afschaffen van de jubelton de hulp van ouders ook via deze weg verder wordt ingeperkt.”
Kind toegang geven tot de woningmarkt
Lankreijer-Kos waarschuwt vooral ouders die in de afgelopen jaren familiebankleningen hebben afgesloten. “De hypotheekrente stond toen erg laag, waardoor je nu misschien meer belasting betaalt dan het je oplevert. Je zou kunnen overwegen om de voorwaarden van de hypotheek nog eens te herzien als dat mogelijk is.”
Maar bedenk ook dat als er afspraken niet worden nagekomen, het misschien tot familieruzies kan leiden.
Luiten: “Dit is door die nieuwe regels inderdaad geen goede manier om rendement te maken. Maar we merken dat ouders dit vaak doen om hun kind te helpen en niet om rendement te maken. Ze willen hun kind toegang geven tot de woningmarkt.”
Minder vangnetten dan bij een bank
Het klinkt dus interessant voor ouders om hun kind te helpen. Zeker omdat de rente-inkomsten voor de ouders onbelast zijn en je het eventueel jaarlijks in kleine stapjes kunt terugschenken aan je kind. “Maar bedenk ook dat als er afspraken niet worden nagekomen, het misschien tot familieruzies kan leiden”, zegt Luiten.
“Je komt elkaar regelmatig tegen. Hoe ga je daar dan uitkomen? Bovendien zijn er ook minder vangnetten of airbags bij problemen dan wanneer je een hypotheek bij een bank afsluit. Het is dus niet alleen maar goud dat blinkt.”
https://www.nu.nl/wonen/6246875/is-deze-constructie-het-alternatief-voor-de-jubelton.html