De opeethypotheek heet eigenlijk een verzilverhypotheek, maar in de volksmond wordt het een opeethypotheek genoemd. “Toch zou je het het beter opeetoverwaarde kunnen noemen”, zegt Oscar Noorlag, hypotheekexpert van Van Bruggen Adviesgroep. “Je neemt namelijk overwaarde op en je hypotheek wordt er alleen maar dikker door.”
Met deze hypotheekvorm neem je eenmalig of periodiek overwaarde van je koopwoning op. De rente die je hierover betaalt, wordt opgeteld bij je schuld. Daarom heb je geen extra maandlasten. De schuld los je pas bij de verkoop van je woning af.
“Daarom moet je best een grote overwaarde op je huis hebben”, zegt hypotheekexpert Marga Lankreijer-Kos van Independer. “Of je oorspronkelijke hypotheek zelfs helemaal hebben afgelost. Op deze manier kun je jezelf wat extra flexibiliteit en financiële ruimte gunnen.”
Voor wie is de opeethypotheek?
Het is vooral interessant voor ouderen met een laag inkomen. Op papier zijn ze heel rijk door hun overwaarde in stenen, maar in de praktijk vinden ze het misschien lastig rondkomen. Door deze overwaarde op te nemen verschaffen ze zichzelf een pensioenaanvulling terwijl hun maandlasten niet stijgen. “Zeker als ze in deze woning willen blijven wonen”, zegt Noorlag.
“Ze kunnen het voor allerlei doeleinden opnemen. Bijvoorbeeld ook voor een reis, een schenking of een verbouwing. Er moet wel behoorlijk veel overwaarde zijn. We hebben het dan niet over 50.000 euro op een huis van 4 ton. En banken gaan vaak niet verder dan 50 tot 65 procent van de marktwaarde.”
Rente eet de overwaarde op
Een belangrijke keerzijde van de opeethypotheek is het rente-op-rente-effect. Je betaalt dus rente over je opgestapelde rente. Vandaar dat je de overwaarde van je huis dus ‘opeet’.
“Ook het rentepercentage ligt iets hoger dan bij reguliere hypotheken”, vertelt Noorlag. “Stel dat je een ton overwaarde zou opnemen tegen 6 procent rente. Na een jaar is je schuld dan 106.000 euro. Na twee jaar komt er 6.360 euro bij en zit je al op een schuld van 112.360 euro.”
Het is echt een nicheproduct. Maar het is wel goed dat dit soort producten er zijn. De groep senioren groeit en op deze manier hebben ze toch beschikking tot hun overwaarde.
“Daarom is een voorwaarde van dit product dat je vaak ouder bent dan zestig jaar”, zegt Lankreijer-Kos. “Als je jonger bent, zou die rente zich sneller opstapelen waardoor je jezelf flink de schulden in kunt werken.”
Wel verstrekken banken soms een restschuldgarantie. Als je aan bepaalde voorwaarden voldoet en je huis wordt met een restschuld verkocht, dan neemt de bank die schuld op zich.
Er maar vijf aanbieders van de opeethypotheek: ASR, ABN AMRO, Florius, Onderlinge ‘s-Gravenhage en SocioHypotheek. “Het komt ook niet veel voor dat mensen er gebruik van maken”, zegt Noorlag. “Het is echt een nicheproduct. Maar het is wel goed dat dit soort producten er zijn. De groep senioren groeit en op deze manier hebben ze toch beschikking tot hun overwaarde, zonder dat ze hoeven te verhuizen of hun maandlasten zien stijgen.”
Wat zijn de alternatieven?
Er zijn ook alternatieven. Indien je voldoende inkomen hebt, kun je ook de overwaarde opnemen bij je huidige hypotheek.
In dat geval betaal je minder rente, maar stijgen wel je maandlasten. In tegenstelling tot de opeethypotheek mag je deze rente bij een annuïteitenhypotheek bij de inkomstenbelasting weer gebruiken als hypotheekrenteaftrek.
Het probleem is momenteel wel dat er een tekort aan seniorenwoningen is en ze daarom ook nog erg duur zijn.
“Maar wel op voorwaarde dat het extra op te nemen bedrag gebruikt wordt voor de woning”, zegt Noorlag. “Zoals het levensloopbestendig maken van de woning. In de praktijk zien we dat er meestal sprake is van een consumptief doel, zoals pensioenaanvulling of bijvoorbeeld de aankoop van een auto. Dan is de rente niet aftrekbaar.”
“Vaak wordt er dan als alternatief gekozen voor een aflossingsvrije hypotheek, omdat ook zonder renteaftrek de nettolasten lager zijn dan bij een annuïteitenhypotheek met aftrek. Of je zou kunnen overwegen om de woning te verkopen en goedkoper te gaan wonen. Het probleem is momenteel wel dat er een tekort aan seniorenwoningen is en ze daarom ook nog erg duur zijn.”
Ook is er een zogenoemde blijverslening. Dit is van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting. Daarmee kunnen senioren een lening afsluiten voor bijvoorbeeld het levensloopbestendig maken van hun woning.
https://www.nu.nl/wonen/6245934/dit-moet-je-weten-over-de-opeethypotheek.html